វិស្វកម្ម សំណង់ផ្ទះជួរ បុរី

Khmer Thmey News បញ្ហា PROBLEMS

លោកបណ្ឌិត គិន ភា វិភាគថារឿងផ្ទះខ្យល់ ដីខ្យល់ និងហ៊ុនខ្យល់នេះ បើរដ្ឋយើងអនុវត្តច្បាប់ឱ្យបានតឹងរ៉ឹង ម្ល៉េះរាស្ត្រមិនរងគ្រោះរហូតដល់ថ្ងៃនេះទេ។ លោកបណ្ឌិត បានលើកឡើងថា ៖ «រឿង​ផ្ទះខ្យល់ ដីខ្យល់ និងហ៊ុនខ្យល់ តើពេលណាទើបដល់ភាគបញ្ចប់?»រឿងផ្ទះខ្យល់ ដីខ្យល់ និងហ៊ុនខ្យល់នេះ បើរដ្ឋយើងអនុវត្តច្បាប់ឱ្យបានតឹងរ៉ឹងមែនទែន ម្ល៉េះរាស្ត្រមិនរងគ្រោះរហូតដល់ថ្ងៃនេះទេ។ តែរដ្ឋហាក់បណ្ដែតបណ្ដោយ ឬអាចថារដ្ឋមិនដឹង ដែលជាការផ្ដល់ឱកាសឱ្យឈ្មួញឬនាយទុនទុច្ចរិតលក់គម្រោងផ្ទះខ្យល់ ដីខ្យល់ និងហ៊ុនខ្យល់រាប់ម៉ឺន​រាប់សែនផ្ទះឬក្បាលដី និងរាប់ម៉ឺនហ៊ុនដល់រាស្ត្រ ធ្វើឱ្យរាស្ត្រខាតបង់លុយរាប់រយលានឬអាចដល់ពាន់លានដុល្លារ ជាប់បំណុលវ័ណ្ឌក ហើយផ្ទះឬដីក៏មិនបានទៀត។ ពេលរាស្ត្រតវ៉ា ចោទគ្នាថាបង្កចលាចលសង្គម ហើយព្យាយាមបិទបាំងការពិត។នៅទីបំផុត រាស្ត្រមួយចំនួនធំត្រូវខាតបង់លុយកាក់ ពេលវេលា និងជាប់បំណុលវ័ណ្ឌក ហើយផ្ទះក៏មិនបាន ដីក៏មិនបាន។ រដ្ឋមិនដែលបានសុំទោសរាស្ត្រមួយម៉ាត់ទេ។ រីឯឈ្មួញទុច្ចរិតទាំងអស់នោះបានត្រឹមប្រកាសក្ស័យធន ឈ្មួញខ្លះជាប់គុក។ ប៉ុន្តែ សំណួរគឺថា តើលុយរាស្ត្រដែលឈ្មួញទុច្ចរិតទាំងនោះបោកប្រាស់យកទៅ តើអាចបានត្រឡប់មកវិញទេ? អាចបានផ្ទះទេ? អាចបានដីទេ? បានហ៊ុនជាលុយមកវិញទេ? គ្មាននរណាអាចផ្ដល់ចម្លើយដែលធ្វើឱ្យរាស្ត្រកក់ក្ដៅនិងមានទីពឹងទេ។ 

ការវិភាគបញ្ហា និង ដំណោះស្រាយ PROBLEM ANALYSIS AND ITS SOLUTION

រឿងគម្រោងបុរីផ្ទះខ្យល់និងដីខ្យល់ ក៏ដូចជាហ៊ុនខ្យល់នេះ មិនមែនមានតែក្រុមហ៊ុន ឡេង ណាវ៉ាត្រា នេះមួយទេ គឺនៅមានច្រើនទៀត។ តើមានវិធានការជាក់ស្ដែងបែបណា ដែលអាចផ្ដល់លទ្ធផលជាក់ស្ដែង? វានៅត្រឹមជាសំណួរ គឺសំណួរដែលគ្មានចម្លើយជាក់លាក់។

រៀបរាប់អំពី Diagram ទំនាក់ទំនងរវាង ស្ថាបត្យកម្ម វិស្វកម្ម ការដេញថ្លៃដី ការដេញថ្លៃសាងសង់ផ្ទះល្វែងជួរក្នុងបុរី និង តម្លៃកើនឡើងជាលំដាប់លំដោយ តាំងពី ស្ថាបត្យកម្មគួរប្លង់ រហូតដល់ តម្លៃផ្ទះលក់ជូនអតិថិជន ក្នុងតម្លៃ ២៥,០០០ ដុល្លា/ល្វែង តើតម្លៃលំអិតចំណុចនីមួយៗ អស់ប៉ុន្មាន?

ដើម្បីបង្ហាញពីទំនាក់ទំនង និងការវិវត្តនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងជួរក្នុងបុរី ដែលលក់ជូនអតិថិជនក្នុងតម្លៃ ២៥,០០០ ដុល្លារ/ល្វែង យើងអាចបែងចែកដ្យាក្រាមជាដំណាក់កាលបន្តបន្ទាប់គ្នា (Sequential Workflow) ចាប់តាំងពីការសិក្សាប្លង់ រហូតដល់ការលក់ចេញចុងក្រោយ។

ខាងក្រោមនេះជាការរៀបរាប់អំពីដ្យាក្រាមទំនាក់ទំនង និងការប៉ាន់ស្មានតម្លៃលម្អិត (Cost Breakdown) សម្រាប់ផ្ទះល្វែងមួយល្វែង (សន្មតថាជាប្រភេទផ្ទះល្វែងតម្លៃសមរម្យ ទំហំប្រហាក់ប្រហែល ៤.១ម x ១២ម ឬ ១៥ម)៖

១. ដ្យាក្រាមទំនាក់ទំនង និងលំដាប់លំដោយការងារ (Workflow Diagram)

[ដំណាក់កាលទី ១: ស្ថាបត្យកម្ម (Architecture)]
        │ (គូរប្លង់ ទម្រង់ សោភ័ណភាព និងមុខងារ)
        ▼
[ដំណាក់កាលទី ២: វិស្វកម្ម (Engineering)]
        │ (គណនាគ្រឿងបង្គុំ សុវត្ថិភាព ដែក បេតុង ប្រព័ន្ធទឹក-ភ្លើង)
        ▼
[ដំណាក់កាលទី ៣: ការដេញថ្លៃដី/ថ្លៃដីឡូតិ៍ (Land Acquisition)]
        │ (ការទិញដីធំ បែងចែកជាឡូតិ៍ផ្ទះនីមួយៗ និងអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ)
        ▼
[ដំណាក់កាលទី ៤: ការដេញថ្លៃសាងសង់ (Construction Bidding/Execution)]
        │ (ម៉ៅការសំណង់ គ្រឿងបង្គុំ គ្រឿងបង្ហើយ និងពលកម្ម)
        ▼
[ដំណាក់កាលទី ៥: ថ្លៃគ្រប់គ្រង និង ទីផ្សារ (Overhead, Marketing & Profit)]
        │ (ការផ្សព្វផ្សាយ លក់ ដំណើរការច្បាប់ និងប្រាក់ចំណេញបុរី)
        ▼
[តម្លៃលក់ចុងក្រោយជូនអតិថិជន: ២៥,០០០ ដុល្លារ]

២. ការបែងចែកតម្លៃលម្អិតក្នុងមួយល្វែង (Detailed Cost Breakdown)

ដើម្បីឱ្យផ្ទះល្វែងមួយល្វែងអាចលក់បានក្នុងតម្លៃ ២៥,០០០ ដុល្លារ ដោយនៅមានប្រាក់ចំណេញសម្រាប់បុរី ថ្លៃដើមសរុប (Total Cost) គួរស្ថិតក្នុងរង្វង់ពី ១៨,០០០ ដុល្លារ ទៅ ២០,០០០ ដុល្លារ។ ខាងក្រោមនេះជាការបំបែកតម្លៃប៉ាន់ស្មានសម្រាប់ចំណុចនីមួយៗ៖

ក. ថ្លៃដី និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបុរី (Land & Infrastructure Cost) — ៤,៥០០ ដុល្លារ

• ថ្លៃដីឡូតិ៍ផ្ទះ (បំបែកចេញពីដីធំ): ប្រហែល ៣,០០០ ដុល្លារ (គិតជាមធ្យមសម្រាប់តំបន់យជាយក្រុង ឬតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ថ្មី)។
• ថ្លៃអភិវឌ្ឍន៍រួម (Infrastructure): ប្រហែល ១,៥០០ ដុល្លារ (ថ្លៃធ្វើផ្លូវបេតុងក្នុងបុរី ប្រព័ន្ធលូធំ ភ្លើងបំភ្លឺផ្លូវ និងរៀបចំចាក់ដីបំពេញការដ្ឋាន)។

ខ. ថ្លៃស្ថាបត្យកម្ម និងវិស្វកម្ម (Design & Engineering Fees) — ៣០០ ដុល្លារ

• ដោយសារតែនៅក្នុងបុរី គេប្រើប្រាស់ប្លង់ម៉ូដតែមួយ (Typical Design) យកទៅសាងសង់រាប់សិប ឬរាប់រយល្វែង ដូច្នេះថ្លៃប្លង់ត្រូវចែករំលែក (Shared Cost) ធ្វើឱ្យតម្លៃក្នុងមួយល្វែងមានកម្រិតទាប៖
  • ស្ថាបត្យកម្ម (Architecture): ១៥០ ដុល្លារ (គំនូរ 2D/3D មុខងារប្រើប្រាស់ ម៉ូដផ្ទះ)។
  • វិស្វកម្ម (Engineering): ១៥០ ដុល្លារ (គណនាគ្រឿងបង្គុំគ្រឹះ ដែក សរសរ ធ្នឹម និងប្លង់ប្រព័ន្ធទឹក-ភ្លើង MEP ធានាសុវត្ថិភាព)។

គ. ថ្លៃដេញថ្លៃសាងសង់/ថ្លៃសំណង់ជាក់ស្តែង (Construction Cost) — ១៣,៥០០ ដុល្លារ

នេះជាផ្នែកដែលចំណាយច្រើនជាងគេ ដោយបែងចែកជា៖

• គ្រឿងបង្គុំ និងគ្រឹះ (Structure & Foundation): ៥,៥០០ ដុល្លារ (គ្រឹះ 柱 សរសរ ធ្នឹម កម្រាលបេតុងអាមេ ជញ្ជាំងឥដ្ឋ ដំបូលស័ង្កសីស្នោរ ឬក្បឿង)។
• គ្រឿងបង្ហើយ (Finishing): ៥,០០០ ដុល្លារ (ការបូកជញ្ជាំង ការរៀបការ៉ូ ថ្នាំលាប ទ្វារ បង្អួច ពិដាន និងសម្ភារបន្ទប់ទឹក)។
• ប្រព័ន្ធទឹក-ភ្លើង (MEP Installation): ១,៥០០ ដុល្លារ (ការរត់ខ្សែភ្លើង ទុយោទឹក ព្រី និងឧបករណ៍អគ្គិសនីមូលដ្ឋាន)។
• កម្លាំងពលកម្ម/ជាង (Labor Cost): ១,៥០០ ដុល្លារ (ថ្លៃឈ្នួលជាងសំណង់ និងអ្នកគ្រប់គ្រងការដ្ឋាន)។

ឃ. ថ្លៃគ្រប់គ្រង ការផ្សព្វផ្សាយ និងច្បាប់ (Overhead, Legal & Marketing) — ១,២០០ ដុល្លារ

• ការផ្សព្វផ្សាយ និងកំរៃជើងសារលក់ (Marketing & Sales Commission): ៧០០ ដុល្លារ។
• ការរត់ច្បាប់ និងរដ្ឋបាល (Permits & Administration): ៥០០ ដុល្លារ (ច្បាប់សាងសង់ ប្លង់រឹង/ប្លង់ទន់)។

៣. សេចក្តីសន្និដ្ឋាននៃតម្លៃកើនឡើងជាលំដាប់ (Value Chain Summary)

ដំណាក់កាល	ការបរិយាយការងារ	តម្លៃចំណាយ/ល្វែង	តម្លៃសរុបគរុភណ្ឌ (Cumulative)
១. ស្ថាបត្យកម្ម និងវិស្វកម្ម	សិក្សា គូរ និងគណនាប្លង់ស្តង់ដា	$300	$300
២. ថ្លៃដីអភិវឌ្ឍន៍	ទិញដីឡូតិ៍ និងធ្វើប្រព័ន្ធផ្លូវ-លូ	$4,500	$4,800
៣. ការសាងសង់	ថ្លៃសម្ភារសំណង់ គ្រឿងបង្គុំ គ្រឿងបង្ហើយ និងជាង	$13,500	$18,300 (ថ្លៃដើមផលិត)
៤. គ្រប់គ្រង & ទីផ្សារ	ផ្សព្វផ្សាយលក់ រត់ច្បាប់ និងរដ្ឋបាលបុរី	$1,200	$19,500 (ថ្លៃដើមសរុប)
៥. ប្រាក់ចំណេញ (Margin)	ផលចំណេញសុទ្ធរបស់ម្ចាស់បុរី (ប្រហែល ២២%)	$5,500	$25,000 (តម្លៃលក់)

ចំណាំ៖ តម្លៃលម្អិតទាំងនេះអាចមានការប្រែប្រួលខ្លះៗ អាស្រ័យលើ ទីតាំងភូមិសាស្ត្រនៃដី (ដីខេត្ត ឬជាយក្រុងភ្នំពេញ) គុណភាពសម្ភារ ដែលដេញថ្លៃបាន និង ទំហំជាក់ស្តែង នៃគម្រោងបុរីទាំងមូល (បើគម្រោងកាន់តែធំ ថ្លៃដើមសម្ភារ និងប្លង់កាន់តែធ្លាក់ចុះ)។

លំអិត Process ទំនាក់ទំនង ៣ ភាគី គឺ អតិថិជនទៅជួបក្រុមហ៊ុន អំពីតម្រូវការផ្ទះល្វែងតម្លៃថោកសមរម្យ ២៥,០០០ ដុល្លា។ ក្រុមហ៊ុនបញ្ជាឲ្យ នាយកដ្ឋានស្ថាបត្យកម្មគួសប្លង់ រួចបញ្ជូនទៅ នាយកដ្ឋានវិស្វកម្មដើម្បីសិក្សាតម្លៃ ចុងក្រោយ បញ្ជូនទៅនាយកដ្ឋានដេញថ្លៃ Bidding ដើម្បីរកតម្លៃថោក សមរម្យ មានគ្រឿងចក្រ កម្លាំងគ្រប់គ្រាន់។

ដំណើរការការងារ និងទំនាក់ទំនងរវាង អតិថិជន និង ក្រុមហ៊ុន (ដែលបំបែកជា ៣ នាយកដ្ឋានជំនាញ) ដើម្បីបង្កើតផ្ទះល្វែងតម្លៃសមរម្យ ២៥,០០០ ដុល្លារ គឺត្រូវធ្វើឡើងតាមលំដាប់លំដោយយ៉ាងម៉ត់ចត់ ដើម្បីធានាបាននូវតុល្យភាពរវាង តម្លៃថោក សុវត្ថិភាពបច្ចេកទេស និងសមត្ថភាពសាងសង់ជាក់ស្តែង។
ខាងក្រោមនេះជាលម្អិតនៃដំណើរការ (Process) ទំនាក់ទំនងទាំង ៣ ភាគី៖

១. ដំណាក់កាលទី ១៖ ការជួបពិភាក្សា និងទទួលព័ត៌មាន (Customer to Company)
សកម្មភាព៖ អតិថិជន ចូលមកជួបតំណាង ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍/សំណង់ ដើម្បីបង្ហាញពីតម្រូវការ៖ ចង់បានផ្ទះល្វែងតម្លៃសមរម្យក្នុងរង្វង់ ២៥,០០០ ដុល្លារ ដែលមានមុខងាររស់នៅជាមូលដ្ឋាន (បន្ទប់គេង បន្ទប់ទឹក បន្ទប់ទទួលភ្ញៀវ និងផ្ទះបាយ)។
លទ្ធផល៖ ថ្នាក់ដឹកនាំក្រុមហ៊ុនទទួលយកលក្ខខណ្ឌថវិកា និងទំហំផ្ទះ រួចដាក់បញ្ជា (Mandate) ទៅកាន់គ្រប់នាយកដ្ឋានពាក់ព័ន្ធ ដោយកំណត់គោលដៅថា៖ "ត្រូវរចនា និងសាងសង់ផ្ទះដែលមានគុណភាពល្អ តែថ្លៃដើមទាបបំផុត ដើម្បីអាចលក់ក្នុងតម្លៃ ២៥,០០០ ដុល្លារបាន"។

២. ដំណាក់កាលទី ២៖ ការរចនាប្លង់សោភ័ណភាព និងមុខងារ (Architectural Department)
សកម្មភាព៖ នាយកដ្ឋានស្ថាបត្យកម្ម ទទួលបញ្ជាពីក្រុមហ៊ុន រួចចាប់ផ្តើមគូរគំនូរប្លង់ (Architectural Design)។
យុទ្ធសាស្ត្រកាត់បន្ថយតម្លៃ៖
ឌីហ្សាញម៉ូដផ្ទះបែបសាមញ្ញ ទាន់សម័យ (Minimalist modern) មិនមានក្បាច់ក្បូរស្មុគស្មាញដែលនាំឱ្យចំណាយថ្លៃជាងច្រើន។
រៀបចំលំហប្រើប្រាស់ក្នុងផ្ទះឱ្យមានខ្យល់ និងពន្លឺចេញចូលធម្មជាតិគ្រប់គ្រាន់ ដើម្បីកាត់បន្ថយការប្រើប្រាស់សម្ភារអគ្គិសនីច្រើន។
លទ្ធផល៖ ទទួលបាន ប្លង់ស្ថាបត្យកម្ម (2D/3D) ដែលបង្ហាញពីទម្រង់ផ្ទះ រួចបញ្ជូនបន្តទៅកាន់នាយកដ្ឋានវិស្វកម្ម។
៣. ដំណាក់កាលទី ៣៖ ការគណនាគ្រឿងបង្គុំ និងសិក្សាតម្លៃ (Engineering Department)
សកម្មភាព៖ នាយកដ្ឋានវិស្វកម្ម ទទួលប្លង់ពីស្ថាបត្យករ រួចចាប់ផ្តើមគណនាគ្រឿងបង្គុំគ្រឹះ សរសរ ធ្នឹម ដែក បេតុង (Structural Engineering) និងប្រព័ន្ធទឹក-ភ្លើង (MEP)។
យុទ្ធសាស្ត្រកាត់បន្ថយតម្លៃ៖
គណនាកម្រាស់ដែក និងបេតុងឱ្យត្រូវតាមស្តង់ដាសុវត្ថិភាព ដោយមិនឱ្យខ្ជះខ្ជាយសម្ភារ (Optimized Structural Design)។
ធ្វើការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃសម្ភារសំណង់បឋម (Preliminary Cost Estimation) ដើម្បីធានាថាគ្រឿងបង្គុំដែលរចនាមកនេះ មិនលើសកញ្ចប់ថវិកាដែលក្រុមហ៊ុនកំណត់។
លទ្ធផល៖ ទទួលបាន ប្លង់បច្ចេកទេស និងតារាងប៉ាន់ស្មានតម្លៃ (BOQ) រួចបញ្ជូនបន្តទៅនាយកដ្ឋានដេញថ្លៃ។
៤. ដំណាក់កាលទី ៤៖ ការដេញថ្លៃ និងជ្រើសរើសដៃគូសាងសង់ (Bidding Department)
សកម្មភាព៖ នាយកដ្ឋានដេញថ្លៃ (Bidding) យកប្លង់ និងតារាង BOQ ពីនាយកដ្ឋានវិស្វកម្ម ទៅប្រកាសដេញថ្លៃរកក្រុមកבל Contractors ឬអ្នកផ្គត់ផ្គង់សម្ភារខាងក្រៅ។
លក្ខខណ្ឌវាយតម្លៃដើម្បីបានតម្លៃថោកសមរម្យ៖
តម្លៃប្រកួតប្រជែង៖ ជ្រើសរើសយកអ្នកម៉ៅការណាដែលផ្តល់តម្លៃទាប តែធានាគុណភាពសំណង់។
គ្រឿងចក្រគ្រប់គ្រាន់៖ អ្នកម៉ៅការត្រូវតែមានគ្រឿងចក្រផ្ទាល់ខ្លួន (ឡានលាយស៊ីម៉ង់ត៍, គ្រឿងចក្រកាយដី, ម៉ាស៊ីនបុកគ្រឹះ) ដើម្បីកុំឱ្យចំណាយលុយជួលបន្ត ដែលនាំឱ្យតម្លៃផ្ទះឡើងថ្លៃ។
កម្លាំងពលកម្មគ្រប់គ្រាន់៖ មានក្រុមជាងជំនាញច្បាស់លាស់ និងមានបទពិសោធន៍ធ្វើផ្ទះជួរ ដើម្បីធានាថាការសាងសង់បានលឿន មិនអូសបន្លាយពេល (ព្រោះពេលវេលាកាន់តែយូរ ថ្លៃដើមកាន់តែឡើង)។
លទ្ធផល៖ ជ្រើសរើសបានដៃគូម៉ៅការសំណង់ដ៏ល្អបំផុត ដែលឆ្លើយតបនឹងថ្លៃដើមផលិតក្រោម ២០,០០0 ដុល្លារ (ដើម្បីទុកឱកាសឱ្យក្រុមហ៊ុនចំណេញ និងលក់ចេញក្នុងតម្លៃ ២៥,០០០ ដុល្លារ ជូនអតិថិជន)។
៥. ដំណាក់កាលចុងក្រោយ៖ របាយការណ៍ជូនក្រុមហ៊ុន និងការចុះកិច្ចសន្យា
នាយកដ្ឋានដេញថ្លៃធ្វើរបាយការណ៍ចុងក្រោយជូន ថ្នាក់ដឹកនាំក្រុមហ៊ុន ដើម្បីអនុម័តលើតម្លៃដើម និងគម្រោងសាងសង់។
ក្រុមហ៊ុន អញ្ជើញ អតិថិជន មកពិនិត្យប្លង់ចុងក្រោយ និងចុះកិច្ចសន្យាទិញ-លក់ផ្ទះជាផ្លូវការក្នុងតម្លៃ ២៥,០០០ ដុល្លារ ដោយជោគជ័យ។
តើអ្នកចង់ឱ្យខ្ញុំ រៀបចំជាតារាងបែងចែកតួនាទី និងការទទួលខុសត្រូវ (RACI Matrix) នៃនាយកដ្ឋានទាំង ៣ នេះ ឬចង់ឱ្យ លម្អិតបន្ថែមលើលក្ខខណ្ឌវាយតម្លៃបច្ចេកទេសក្នុងដំណាក់កាលដេញថ្លៃ (Bidding Criteria) ដែរឬទេ?

Generating​ photorealistic ទំហំ scale 900px X 1100px ចំណងជើងអក្សរផុស "ដ្យាក្រាមទំនាក់ទំនង (Workflow Diagram រវាង ស្ថាបត្យកម្ម វិស្វកម្ម និងអតិថិជន architecture -engineering-client)"។  ចូរ បញ្ចូលរូបភាព នូវពត៍មានលំអិតតាមផ្នែកធំៗ ផ្នែកតូចៗ ដូចបានរៀបរាប់មកស្រាប់ដូចជា៖ដំណើរការការងារ និងទំនាក់ទំនងរវាង អតិថិជន និង ក្រុមហ៊ុន (ដែលបំបែកជា ៣ នាយកដ្ឋានជំនាញ) ដើម្បីបង្កើតផ្ទះល្វែងតម្លៃសមរម្យ ២៥,០០០ ដុល្លារ គឺត្រូវធ្វើឡើងតាមលំដាប់លំដោយយ៉ាងម៉ត់ចត់ ដើម្បីធានាបាននូវតុល្យភាពរវាង តម្លៃថោក សុវត្ថិភាពបច្ចេកទេស និងសមត្ថភាពសាងសង់ជាក់ស្តែង។